首批基础设施公募REITs上市两周年之际，四单扩募项目的落地也为当前市场注入了“强心剂”。6月16日，首批扩募项目在沪深交易所平稳上市，这意味着扩募机制的全面落地。业内人士表示，这对于优化投资组合、增强产品抗风险能力、推动市场形成“首发+扩募”双轮驱动格局具有重要意义，标志着我国REITs市场进一步向常态化发行阶段迈进。

持续畅通投融资循环

“公募REITs真正的长久生命力在于能否持续扩募并购，通过不断吸入优质资产组合，持续发力，做大做强，成为一个主动管理、有所作为的有机生命体。首批REITs项目扩募落地对于市场持续纳入优质存量资产以实现市场规模增长有积极促进作用，也是市场逐步迈向成熟的标志之一。”博时基金相关负责人对记者表示。

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具体来看，四单基础设施REITs扩募项目分别为博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江REIT和中金普洛斯REIT，合计募资金额超过50亿元。其中，博时蛇口产园REIT本次扩募购入资产为位于深圳市光明高新园区的招商局智慧城（光明科技园）科技企业加速器二期项目；红土创新盐田港REIT本次扩募购入资产为位于深圳市盐田港综合保税区内的世纪物流园项目；华安张江REIT扩募购入资产为张润置业持有的张润大厦项目；中金普洛斯REIT扩募购入资产为普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园和普洛斯（重庆）城市配送物流中心。

红土创新基金管理有限公司相关负责人介绍，本次扩募红土盐田港REIT在新购入资产的与首发同样为最为稀缺、租赁市场最为活跃的核心一线城市中毗邻核心集装箱码头的高标准仓储物流设施。第一二产业在上半年逐渐复苏并预计在下半年促进第三产业恢复，后期经济的复苏和进出口贸易的走高，第三方物流和跨境电商的仓储租赁需求增强，港口仓储物流行业的发展都将持续收益。“除原始权益人外有9家机构投资人参与战略配售，在定向扩募发售阶段有不少机构投资人也表现出踊跃地参与意向，在竞价部分出现溢价认购的情况，整体而言机构投资人对扩募的接受度也较好。”该负责人坦言。

“对于我们而言，公募REITs能够加速资金运转，盘活存量资产，扩募路径走通后，公募REITs将为企业提供更多帮助。”作为原始权益人，深圳港集团相关负责人也感言道，扩募将有助于集团进一步扩展资产管理规模，促进轻资产运营与市场接轨，吸引社会资本参与基建项目，有利于盘活存量资产，形成投融资闭环。

“首发+扩募”双轮驱动格局显现

在业内人士看来，基础设施公募REITs作为资产上市的平台，具备收并购的功能，通过持续扩募融资收购新资产是基础设施公募REITs作为收并购平台的价值体现，也是基础设施REITs成长性的重要体现。随着公募REITs“首发+扩募”双轮驱动的发行常态化、消费类基础设施试点的放开，以及监管政策的持续完善，在国内拥有全球最大的存量基础设施资产规模下，中国公募REITs也将继续壮大，市场参与主体和资产类型也将更为丰富。

博时基金董事长江向阳表示，当前我国已在交通、能源、生态、环保、水利、城市建设等基础设施领域形成大量优质资产。同时，科技创新和绿色发展又将不断产生新型、优质的基础设施资产，中国REITs市场有着广阔的发展空间和巨大的发展潜力。招商蛇口相关负责人也表示，在常态化探索推进过程中，相信市场投资者会更加客观理性地评估基础设施REITs的投资价值，做长期价值投资者，我国基础设施REITs方兴未艾、未来可期。

博时基金表示，在政策的支持下，市场扩容速度会进一步加快，同时底层资产类型也会更加多元化，目前景区、轨道交通、消费基础设施、铁路等资产也正在推进。结合本轮资产证券化创新的大背景，都是在盘活国有资产的前提下进行的，民生公益属性越强、存续体量大的资产未来可包装的空间更广阔。随着一级发行的提速、不同资产类型的扩充，产品的资质、规模和收益必定会出现分化，对于投资者来说，也会带来不同的投资视角。

二级市场有望边际改善

近年来，基础制度建设与配套政策日渐完善下的公募REITs市场快速发展。德邦证券研究所统计显示，目前已发行上市的28只基础设施公募REITs发行规模达908.92亿元，平均首日涨跌幅为12.89%。6月16日，首批扩募的博时蛇口产园REIT、华安张江REIT、红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT当日分别上涨2.62%、2.22%、1.93%和1.30%。

“扩募完成后，将为基金提供额外的收益来源，并且分散了一定的投资风险。同时，基金份额持有人结构可能在扩募后发生变化，原基金份额持有人将与新基金份额持有人共同享有基金已持有基础设施项目及新购入基础设施项目所带来的权益。扩募带来的基金规模的增加及新投资者的引入，将有助于提升基金的二级市场流动性。”前述博时基金相关负责人表示。中金普洛斯方面也表示，原始权益人通过首发与扩募盘活存量优质资产、实现高质量增长同时，对于投资者来说，扩募也有利于进一步分散资产组合地域风险、提升底层资产管理效益，为投资者持续创造稳定收益和改善投资回报。

面对今年以来二级市场价格持续回调的压力，多家机构人士表示，伴随着市场改善和扩募的持续推进，价格逐步回归理性，部分REITs产品已具备长期配置价值。当前影响其REITs二级市场价格的因素涉及宏观经济、利率水平、股债市场表现、投资者结构、市场情绪等多方面。

“虽然部分公募REITs产品的2022年及2023年一季度运营情况表现不及预期，但我们认为这些经营业绩负面信息被过度解读了。”一位机构人士表示，这就造成了在市场下行期间触发部分投资人止损线，以及悲观情绪向其他REITs产品扩散等影响。“但事实上，这些项目的底层资产都是很优质的，具备长期配置价值。另外，目前公募REITs投资人的结构仍以机构投资人为主，较为趋同的投资行为也导致下行的效应被放大。”上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平也表示，经过调整后的REITs长期投资性价比明显提升，应从更长期角度看待投资。未来REITs整体经营业绩有望边际改善，整体估值也有望趋向合理区间。